Après huit ans sur liste d’attente, Mikia Knighten était ravie d’apprendre en octobre 2022 qu’elle avait reçu un bon de logement de la Chicago Housing Authority.
L’aide au logement lui permettrait de déménager dans un meilleur quartier offrant de meilleures opportunités pour elle et sa fille aujourd’hui âgée de 4 ans, a-t-elle déclaré.
Cela allait « alléger un peu la charge » dans un marché immobilier où les coûts sont élevés, a-t-elle déclaré.
Mais après avoir passé environ huit mois à postuler pour un appartement, Knighten n’a trouvé aucun propriétaire disposé à accepter son aide au loyer, et le temps qui lui était imparti par CHA pour trouver un logement où elle pourrait utiliser son bon était écoulé, selon le procès qu’elle a intenté en août, alléguant que les fournisseurs de logements ont fait preuve de discrimination à son encontre en raison de sa source de revenus.
Le procès de Knighten allègue que les fournisseurs de logements ont déclaré qu’ils n’acceptaient pas les bons de logement, qu’ils n’avaient pas travaillé avec la CHA ou qu’ils n’avaient pas répondu lorsqu’elle leur avait dit qu’elle avait un bon de logement.
“C’était vraiment déshumanisant”, a déclaré Knighten. Il y a « une véritable stigmatisation derrière le fait d’avoir un bon ».
Au cours de la dernière année et demie, les avocats spécialisés en droit du logement ont intenté certaines des premières poursuites, y compris celle de Knighten, autorisées par la loi de l’État de l’Illinois, vieille de près de deux ans, interdisant la discrimination fondée sur la source de revenus d’une personne. Toutes les plaintes allèguent que les plaignants, qui disposaient de bons de logement, ont été victimes de discrimination. Les défenseurs ont déclaré que la discrimination est toujours répandue dans la ville et l’État malgré la loi, et ils attendent avec impatience des décisions de justice pour aider à responsabiliser les professionnels de l’immobilier.
Alors que les affaires progressent dans le système judiciaire, les organismes de conseil en matière de logement et d’aide juridique continuent de faire appliquer la loi par d’autres moyens, comme le dépôt de plaintes auprès des agences locales et étatiques des droits de l’homme. Avant l’entrée en vigueur de la nouvelle loi de l’État, les avocats n’étaient pas légalement autorisés à poursuivre en justice pour cause de discrimination fondée sur le revenu ; les commissions locales des droits de l’homme de Chicago et du comté de Cook ont été le principal moyen de demander des comptes aux fournisseurs de logements, et leurs décisions n’ont pas de conséquences aussi graves que les verdicts des poursuites judiciaires.
Knighten, qui vit à Lansing, poursuit 14 parties, allant des particuliers aux courtiers immobiliers en passant par les petites entreprises. Certains accusés n’ont pas répondu aux demandes de commentaires. D’autres ont déclaré qu’ils ne savaient pas qu’ils étaient poursuivis, qu’ils n’étaient plus propriétaires de la propriété en question, qu’ils n’avaient pas entendu parler du plaignant ou qu’ils avaient refusé de commenter le litige en cours.
Le bon de Knighten provenait du Housing Choice Voucher Program, le principal programme fédéral de bons de logement. Anciennement connu sous le nom de Section 8, il permet aux autorités chargées du logement public d’accorder des subventions aux résidents à faible revenu pour qu’ils trouvent un logement sur le marché privé.
Ce programme de plusieurs milliards de dollars, administré par le Département américain du logement et du développement urbain par l’intermédiaire des autorités locales chargées du logement public, aide plus de 2 millions de ménages dans tout le pays. La Chicago Housing Authority fournit des bons à plus de 52 000 locataires dans le cadre de ce programme, selon les données du HUD. Les résidents bénéficiant de bons de la CHA paient 30 à 40 % de leurs revenus pour le loyer et les services publics ; le CHA couvre le reste.
Cela peut prendre des années, parfois des décennies, pour sortir de la liste d’attente pour un bon de logement. Environ 18 000 ménages sont sur la liste d’attente de la CHA. Lorsque l’agence a ouvert pour la dernière fois la liste d’attente de quatre semaines en 2014, elle a reçu 280 000 candidatures, dont 70 000 ont été approuvées pour la liste.
Dans l’Illinois, la majorité des détenteurs de bons sont noirs, comme Knighten, car la population noire a toujours été confrontée à une discrimination raciale qui l’empêche de créer de la richesse, ce qui la rend plus susceptible d’utiliser des bons. Les défenseurs du logement ont déclaré que la source de discrimination en matière de revenus est une autre forme de discrimination raciale.
Pour ceux qui sont sortis de la liste d’attente, en 2022, seuls 61 % ont pu utiliser leurs bons CHA, l’année la plus récente de l’agence avec des données complètes.
Les données CHA sont cohérentes avec les chiffres nationaux. Selon une étude nationale de 2024 menée avec des données de 2015 à 2019 par le Furman Center for Real Estate and Urban Policy de l’Université de New York, seuls 60 % des détenteurs de bons peuvent les utiliser pour louer un logement. Les chiffres sont pires pour les marchés dotés d’un parc immobilier plus ancien et pour les bénéficiaires de bons de couleur, selon l’étude, qui s’appliquent tous deux à Chicago.
Michael Mini, vice-président exécutif de la Chicagoland Apartment Association, un groupe professionnel qui représente les fournisseurs de logements, a déclaré qu’il n’avait entendu parler d’aucun problème ou préoccupation lié à la source de discrimination en matière de revenu.
La « grande majorité » de ses membres sont « très familiers » avec le programme de bons d’achat et suivaient déjà les lois de la ville et du comté avant l’adoption de la loi à l’échelle de l’État, a déclaré Mini. Il a déclaré que son organisation avait informé ses membres du nord de l’État et au-delà lorsque la loi de l’État avait été adoptée.
« La source de revenus est une classe protégée. Comme toute autre classe protégée, nous attendons de nos membres qu’ils se conforment à la loi », a déclaré Mini.
Mais les défenseurs du logement affirment que la source de la discrimination en matière de revenus se produit ouvertement et secrètement. Parfois, les professionnels de l’immobilier déclarent explicitement qu’ils n’accepteront pas de titre de logement ; d’autres fois, ils ne comptent pas le bon dans le revenu du locataire et disent que le locataire n’a pas de revenu suffisant pour être admissible au logement. De nombreux propriétaires et gestionnaires immobiliers exigent que le revenu mensuel d’un locataire soit trois fois supérieur au loyer mensuel. Et parfois, les cotes de crédit requises et les frais de dossier élevés sont des facteurs limitants pour les détenteurs de bons.
“Il existe toujours des stratégies émergentes… qu’un propriétaire peut employer et qui accomplissent réellement la même chose”, a déclaré Susan Theiss, avocate spécialisée dans le droit au logement équitable auprès de Legal Aid Chicago. “Les propriétaires changent toujours de terrain alors qu’ils ne veulent vraiment pas louer à des personnes bénéficiant d’une aide au logement.”
Theiss et d’autres défenseurs ont déclaré que le nombre d’appelants alléguant une discrimination fondée sur le revenu avait augmenté depuis l’adoption de la loi de l’État, signe que les informations à ce sujet sont de plus en plus divulguées.
Dans un cas, l’organisation de conseil en matière de logement équitable Open Communities et l’un de ses clients ont intenté une action en justice en 2023 devant le tribunal fédéral de Chicago contre la société nationale de gestion immobilière Harbor Group Management et la société de logiciels PERQ. Le procès alléguait que Harbour Group Management employait un chatbot à intelligence artificielle qui rejetait systématiquement les candidats en ligne disposant de bons de choix de logement.
En janvier, les parties ont réglé des dommages pécuniaires et ont conclu un décret de consentement de deux ans obligeant Harbour Group à fournir des données et un accès à Open Communities liés à ses politiques et pratiques en matière de logement équitable, y compris son utilisation du logiciel PERQ.
Dans une autre affaire, déposée le 17 décembre devant un tribunal fédéral de Chicago dans le cadre d’un recours collectif, quatre femmes noires ont allégué que Mac Properties avait fait preuve de discrimination à leur égard en raison de leur source de revenus, de leurs bons de logement et de leur race, les éloignant des « immeubles d’appartements désirables, » selon le procès. Cela leur a nui financièrement et leur a fait perdre des opportunités de logement à Hyde Park étant donné la domination de Mac sur le marché locatif du quartier, selon la poursuite.
Dans un communiqué, un porte-parole de Mac Properties a nié les allégations de la poursuite, les qualifiant de « totalement sans fondement » et citant la « formation continue » de ses agents de location par l’entreprise pour garantir qu’ils respectent « toutes les normes juridiques et éthiques ». La société a déclaré avoir loué à des centaines de détenteurs de bons d’achat ses 5 000 unités à Hyde Park. Le porte-parole a également déclaré que l’un des plaignants avait déposé une plainte auprès de la Commission des relations humaines de Chicago qui avait été rejetée cette année.
« Mac Properties a un engagement avéré et de longue date à fournir un accès égal au logement à tous les individus, quel que soit leur revenu. Nous adhérons strictement à toutes les lois locales, étatiques et fédérales sur le logement – sans exception », a déclaré le porte-parole dans le communiqué.
Les résultats des premières poursuites indiqueront aux fournisseurs de logements et aux juges comment la loi devrait et sera appliquée, ont déclaré les avocats.
Les défenseurs et leurs clients utilisent également la nouvelle loi de l’État pour faciliter les affaires d’expulsion et continuent de déposer des plaintes auprès des commissions des droits de l’homme locales et de la nouvelle commission des droits de l’homme de l’État.
Allison Bethel, directrice de la Fair Housing Legal Clinic de l’Université de l’Illinois à Chicago, a déclaré qu’elle avait des clients détenteurs de bons d’achat et qui étaient expulsés et/ou confrontés à de mauvaises conditions de vie ou à des amendes en raison de leur source de revenus. La clinique a réglé des cas dans lesquels des clients sont restés logés ou ont reçu de l’argent, a déclaré Bethel.
La Commission des relations humaines de Chicago estime avoir reçu 1 700 plaintes liées à la discrimination fondée sur le revenu depuis 1990, année où l’agence a commencé à traiter ce type de plaintes. La commission a vu ce nombre plus que doubler entre 2022 et 2023, avec 101 plaintes pour discrimination fondée sur le revenu déposées en 2023, selon les données de l’agence fournies à la Tribune. Un porte-parole de la commission a déclaré que bon nombre de ces plaintes provenaient de déclarants répétés, généralement des locataires en pleine recherche de logement et qui ont été refusés par plusieurs fournisseurs de logements.
Dans le comté de Cook, moins de 75 plaintes ont été déposées depuis 2013, date à laquelle la discrimination fondée sur le revenu a été rendue illégale, selon le comté. Depuis 2022, la Commission des droits de l’homme du comté de Cook a constaté une augmentation du nombre de dossiers. Un responsable du comté a déclaré qu’il y avait également eu une récente augmentation des dépôts depuis septembre, lorsque le comté a commencé à accepter les plaintes via un formulaire en ligne.
Le Département des droits de l’homme de l’Illinois, qui a commencé à accepter les plaintes concernant la source de revenus en janvier 2023, lorsque la loi à l’échelle de l’État est entrée en vigueur, a reçu 34 plaintes en 2023 et 48 en 2024 en novembre, selon les données fournies à la Tribune.
Les défenseurs et les avocats affirment que certaines affaires sont réglées avant qu’une enquête ne soit terminée. Ils ont également déclaré que le traitement et l’enquête d’une plainte par l’IDHR pouvaient prendre plusieurs mois, voire plus d’un an, et que bon nombre de ses dossiers attendaient toujours des résultats. Certains de ces défenseurs ont déclaré espérer que ce processus puisse être accéléré.
L’IDHR a déclaré dans un communiqué que chaque cas est unique, certains prenant plus de temps que d’autres en fonction de facteurs tels que «le nombre de cas reçus par l’agence, la complexité des allégations soulevées dans une accusation, le temps dont les parties ont besoin pour comprendre et répondre aux demandes d’informations et/ou de documents, ainsi que la charge de travail des enquêteurs et les allocations de personnel.
Alors que l’Illinois entame la troisième année de sa source de protection du revenu à l’échelle de l’État, les défenseurs du logement poursuivront leur travail et attendront les verdicts qui, espèrent-ils, pourront les aider à avancer.
« Nous devons juste faire passer le message davantage. … Et (nous) avons également besoin de quelques décisions de justice », a déclaré Bethel.
Pour Knighten – qui travaille dans un centre d’appels et paie un loyer plus de 1,5 fois plus cher qu’elle ne l’aurait fait avec un bon – elle espère que son cas sensibilisera les gens.
« Ce n’est pas parce que les gens reçoivent de l’aide du gouvernement qu’ils sont moins humains », a déclaré Knighten. “(Je veux) m’assurer que personne d’autre n’ait à vivre ce que j’ai vécu alors qu’il essaie simplement d’obtenir de l’aide pour survivre.”
ekane@chicagotribune.com
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